Парадоксите на имотната политика у нас - правен анализ на адв. Мартин Костов

Нов правен анализ на адвокат Мартин Костов поставя фокус върху горещата тема за данъчното облагане на недвижимите имоти в България и потенциалните рискове за пазара, купувачите и наемателите. Анализът разглежда идеите за прогресивно данъчно облагане според броя на притежаваните имоти, както и вече одобрените от Министерския съвет стъпки за повишаване на данъчните оценки.

Данъкът според броя на имотите: Кой ще поеме тежестта?

По повод предложението на премиера Румен Радев за обсъждане на по-висока ставка за второ и всяко следващо жилище, анализът очертава сериозен социално-икономически парадокс. Вместо да регулира пазара, подобна мярка може директно да засегне хората под наем.

Адвокат Костов илюстрира това с пример от Пловдив: ако едно семейство живее под наем в апартамент, който е трети по ред за неговия наемодател, очакваното данъчно увеличение най-вероятно ще бъде прекалкулирано в цената на наема при нов договор. В същото време собственик на празен апартамент в съседния вход, който изчаква пик на цените, за да продаде (и за когото това е едва второ жилище), ще бъде обложен с по-ниска ставка. Това доказва, че броят на имотите е слаб ориентир за това кой реално задържа жилища извън пазара.

Рекордни ръстове в цените на имотите

Натискът върху купувачите на първо у дома се засилва. Данните за второто тримесечие на 2026 г. показват, че жилищата в България са поскъпнали с рекордните 15,5% на годишна база (спрямо същия период на 2025 г.). За сравнение, средният ръст за Европейския съюз е едва 4,7%, като в цяла Европа единствено Португалия изпреварва България по този показател. За младите семейства и купувачите на първо жилище това означава, че необходимата сума за първоначална вноска расте по-бързо, отколкото те успяват да спестяват.

Официално: Двойно по-високи данъчни оценки до 2029 г.

Докато прогресивното облагане според броя жилища засега остава само политическа идея без реално приложение в данъчната политика, реформата при данъчните оценки вече е в ход. На 4 ноември 2026 г. Министерският съвет одобри законопроект за поетапното им повишаване:

През 2027 г.: Оценките ще се увеличат с 30% спрямо сегашните нива.

През 2029 г.: Стойностите им ще се удояват спрямо базата от 2026 г.

Тъй като данъчните оценки са основата, върху която общините изчисляват местния данък, това ще доведе до автоматично поскъпване на налозите за всички собственици.

Основно срещу второ жилище: Каква е сметката в момента?

Законът и в момента предвижда механизми за облекчение – за основното жилище се ползва 50% намаление от имотния данък. При сегашната система, ако едно лице притежава два имота с еднаква оценка в една и съща община, разликата е осезаема: сметката за основния дом може да бъде например 100 евро, докато за второто жилище собственикът дължи 200 евро. Предстоящото административно вдигане на оценките обаче ще увеличи пропорционално и двете суми.

Ако оценките се удвоят при същата ставка и същото облекчение, сумите ще станат 200 и 400 евро. Ако по-късно парламентът въведе и по-висока ставка за второто жилище, тя ще се приложи върху вече по-високата оценка.

Министерството на финансите е пресметнало колко повече ще съберат общините през 2027 г., ако проектът бъде приет. Предварителната оценка сочи 73,4 млн. евро. За сметката на домакинствата документът е далеч по-общ. Администрацията на Министерския съвет е поискала да се изяснят именно последиците за хората и фирмите. На човек, който отдавна живее в поскъпнал квартал, може да се наложи да плати по-висок данък със същата пенсия. Колко хора ще се окажат в това положение и колко ще им струва?

Ефектът върху предлагането зависи от реакцията на собствениците. Един може да пусне празния си апартамент под наем, за да покрие разхода. Друг може да плати увеличението и да продължи да чака по-добра цена за продажба. Колко собственици ще предложат жилищата си под наем, зависи от размера на данъка и от това колко лесно могат да намерят наемател. Тъкмо това трябва да изследва оценката на една бъдеща мярка.

Наследената къща в данъчната сметка

Ако всеки наследствен дял се брои за отделно жилище, човек с дялове от две къщи на село може да попадне на по-висока ставка от собственик на един скъп апартамент в София. Данъчната му сметка пак може да е по-ниска заради различната оценка. Парламентът обаче дължи обяснение защо по-малко имущество може да води до по-висока ставка.

Парламентът ще трябва да реши как се брои жилище, което двама съпрузи притежават заедно. Ако скалата обхваща само физически лица, за някои собственици може да стане изгодно да придобиват апартаменти през дружество. Има и въпрос, който възниква още при два имота. Ако човек има жилище в София и друго в Бургас, коя община ще приложи по-високата ставка и как ще установи, че тя се дължи?

Законът вече предвижда общините да подават данни за имотите и данъчно задължените лица до Министерството на финансите. Преди тези данни да послужат за определяне на по-висок данък, трябва да се провери доколко са пълни и съпоставими между общините. При начисляването собственикът трябва да може да види кои жилища са преброени. Ако в данните все още фигурира продаден имот, трябва да има ред за поправка.

Необитаваните жилища по места

При преброяването през 2021 г. НСИ е отчел 1,66 млн. необитавани жилища, близо 39% от всички в страната. В област София (столица) делът е около 30%, а във Видинска област е над 55%. В град с много работни места свободен апартамент може бързо да намери наематели. По-високият данък трудно ще доведе наемател в село, от което хората се изселват. За да се прецени къде мярката има смисъл, трябва да се знае кои жилища са годни за ползване и къде има търсене.

Разликите личат и в цените. Само между първото и второто тримесечие на 2026 г. те са се повишили с 5,8% в Пловдив и с 2,4% в София. В Бургас за същия период са спаднали с 1,5%. Едно тримесечие е кратък срок. За преценката дали по-висок данък ще има ефект трябва да се проследи за по-дълъг период как се движат местните цени и наеми спрямо доходите на хората.

От 20 май 2026 г. се прилага европейски регламент за събиране и споделяне на данни за краткосрочното настаняване. България вече има и регистрация на апартаментите за гости. Тези данни могат да помогнат да се установи колко жилища в даден район се предлагат на туристи. За жилищата, които стоят празни, е нужна отделна проверка.

Кога едно жилище е празно

Ако мярката се насочи към трайно празните жилища, общината трябва да установи и защо в тях няма хора. Апартаментът може да е в основен ремонт или в съдебна делба. Собственикът може да работи в чужбина и да се прибира през лятото. Една проверка на място ще покаже дали в този момент има някого, а причината може да се установи едва след разговор със собственика и преглед на документите му.

Ниското потребление на ток би могло да насочи към проверка. Само по себе си то е твърде слабо основание за по-висок данък. Ако данните могат да се свържат с конкретен човек, общината ще има нужда от законово основание да ги ползва и достъп само до необходимото за проверката. Собственикът трябва да може да види въз основа на какво е определена сумата, да представи доказателства и да оспори начисления данък.

Предложеният от Европейската комисия Акт за ценовата достъпност на жилищата разглежда подобни ограничения за райони с доказан недостиг на жилища на достъпна цена. Според проекта властите трябва да покажат как трайно празните имоти ограничават предлагането и защо по-лека мярка би била недостатъчна. Предвидена е защита при оправдано необитаване, например при продължително лечение или висящо наследствено производство. Проектът ограничава срока на мерките до пет години с възможност за продължаване след преглед.

Решението за курортните имоти

Парламентът вече е опитвал да обвърже имотния данък с ползването на жилището. В края на 2018 г. той въведе по-високи ставки за жилища в курортите, които едновременно не са основен дом, не са отдадени под наем и не са регистрирани за туристическо настаняване. Тогавашният президент Румен Радев сезира Конституционния съд. С Решение № 4 от 9 април 2019 г. по к.д. № 15/2018 г. съдът обяви разпоредбата за противоконституционна.

Съдът свърза имотния данък със стойността на жилището. При тогавашното правило собственикът без доход от имота можеше да дължи по-висок имотен данък от този, който получава наем за жилище със същата оценка. Според съда така към имотния данък се добавя условие, свързано с получаването на доход, и се нарушава равенството пред закона. Отделен проблем беше, че правителството определяше списъка на курортите и така можеше да промени кръга на собствениците, за които важи по-високата ставка. Съществените правила на облагането трябва да са в закон. Общинските съвети определят местните ставки в неговите граници.

Конституцията изисква данъците да са съобразени с доходите и имуществото на гражданите. Решението от 2019 г. се отнася до конкретните ставки за курортните имоти. Конституционната преценка за бъдещ модел ще зависи от точните критерии, ставките и изключенията. Ако се търси по-справедливо облагане на жилищната собственост, стойността на имотите е по-защитима отправна точка. Ако целта е повече собственици да отдават дългосрочно, може да се проучи облекчение върху дохода от деклариран наем. И при него трябва да се сметне колко би струвало на бюджета и дали би насърчило собственици на празни жилища да ги предложат под наем.

Въпросът кой поема разхода за жилищната политика стои и в делото „Хутен-Чапска срещу Полша“. Там Европейският съд по правата на човека разглежда режим на ограничени наеми, при който собствениците са понесли прекомерна тежест, включително за поддръжката на сградите. При българския имотен данък същият въпрос за разпределението на тежестта възниква, когато върху една група собственици могат да се натрупат по-високи данъчни оценки и по-високи ставки. (Решение на Голямата камара на ЕСПЧ)

Разчетите преди гласуването

Преди да гласува по-висока ставка, парламентът трябва да поиска от кабинета разчет по общини. В него трябва да пише колко жилища се очаква да излязат за продажба и колко за дългосрочен наем. Кабинетът трябва да пресметне и каква част от увеличението може да стигне до наемателите при новите договори. За домакинство с нисък доход има значение дали допълнителните жилища ще се предлагат на цена, която може да плати.

Властите могат да повлияят на предлагането и с решенията си за строителството. През 2021 г. Конституционният съд обяви за противоконституционно правило, което спираше разрешенията за строеж, докато не се приложи планът за улицата, която свързва имота с пътната мрежа. Законът не даваше срок на общината да свърши тази работа. В новите квартали семействата имат нужда от улици, канализация и училища. Ако кабинетът очаква по-високи приходи от имотите, може да покаже как общините ще използват част от тях за тези нужди.

Ако парламентът въведе по-високи ставки, нека запише в закона и проверка след три години. Общините трябва да отчетат колко от трайно празните жилища вече се обитават и как са се променили дългосрочните наеми. Ако приходите са се увеличили, а жилищата на достъпни цени остават също толкова малко, парламентът трябва да преразгледа мярката. Семейството от Пловдив ще усети резултата, когато получи предложение за нов наем и види какво друго може да си позволи в квартала.